Продажа объекта недвижимости

 

Что влияет на цену коммерческой недвижимости

Один из самых сложных и важных этапов продажи — определить реальную стоимость объекта. Сделки с коммерческой недвижимостью интересны тем, что цена зависит не только от характеристик объекта (как в жилом сегменте), но и от бизнеса покупателя.

Коммерческую недвижимость покупают, чтобы получить прибыль. Если помещение по всем параметрам идеально подходит для бизнеса, а рядом не продаётся аналогичный объект, слегка завышенная цена не остановит предпринимателя — его будущая прибыль с лихвой окупит расходы. Поэтому важно ещё до продажи прикинуть, кому и чем помещение может быть особенно полезно.

На цену влияют:

• регион и район в городе — точно так же, как и для жилой недвижимости. В Саратовской области склад на 100 кв. м можно найти и за 1,3 миллиона рублей, а в Москве цены на аналогичную недвижимость начинаются от 11 миллионов; 

• площадь и планировка: например, для полноценного офиса покупателю могут потребоваться отдельные комнаты для руководителя и кассира. А для магазина удобнее одно помещение с хорошим обзором — перегородки мешают как покупателям, так и продавцу (исключение — примерочная или подсобное помещение для товара);

• состояние здания в целом и продающегося помещения важно для любого типа недвижимости — покупатель оценит всё, на чём сможет сэкономить при ремонте в будущем;

• мебель и оборудование: продавцу не стоит торопиться и продавать отдельно торговое оборудование — возможно, оно придётся очень кстати новому владельцу;

• наличие коммуникаций: в отличие от квартиры, полный комплект нужен только в том случае, если в помещении постоянно работают люди. Но даже на складе понадобится как минимум электричество, а зачастую и отопление. Мороз может испортить некоторые товары так же, как и жара — бутылки с жидкостью лопнут, а от сметаны, майонеза или крема для рук «отскочит» вода — когда они оттают, то уже не будут однородными;

• транспортная доступность и наличие парковки;

• этаж: если в жилом сегменте первый этаж не востребован, то в бизнесе ситуация обратная. Помещения для торговли или хранения на первых этажах ценятся больше, исключение — магазины в торговых центрах;

• инфраструктура: что находится рядом — один из ключевых моментов для торговли. Покупателю важнее всего, чтобы новая точка приносила прибыль, а это напрямую зависит от того, сколько потенциальных покупателей о ней узнает. Конечно, клиентов будут привлекать и рекламой, но пешеходный трафик (или автомобильный — например, если это заправка) — лучший друг предпринимателя.

Каждый бизнес заинтересован не в абстрактных прохожих, а в целевой аудитории своего продукта. Например, торговое помещение возле больницы будет особенно ценно для магазина медтехники или аптеки, а соседство с институтом или колледжем порадует того, кто покупает ларёк для точки фастфуда.

Порядок купли-продажи нежилого помещения

Подготовка объекта. Внешний вид влияет на первое впечатление — нужно вынести всё лишнее из помещения и провести генеральную уборку. Замусоренный склад может оттолкнуть покупателя, и если на рынке можно найти другие аналогичные лоты, велик шанс потерять клиента.

Оценка. Без опыта достаточно сложно определить стоимость самостоятельно. Обычный метод — сравнивать цену в различных предложениях — работает плохо хотя бы потому, что сложно найти несколько предложений, все параметры которых будут соизмеримы с продающимся объектом. Поэтому для оценки лучше нанять специально обученного человека. Стоимость услуг зависит от площади и сложности объекта и начинается примерно от 5000 рублей.

Размещение рекламы. Объявления о жилой недвижимости обычно размещают на бесплатных досках объявлений в интернете. С коммерческой недвижимостью можно поступить аналогично, но для дорогостоящих объектов стоит добавить наружную рекламу. В этом случае есть шанс заинтересовать тех покупателей, которые заинтересованы в приобретении объекта, но на данный момент не ищут площади прицельно. В объявлении важно перечислить основные плюсы помещения и сделать качественные снимки.

Подготовка документов. Когда покупатель найден и достигнута первичная договорённость, можно приступать к сбору документов.

Оформление договора купли-продажи нежилого помещения. В документе должны быть указаны все данные о продавце и покупателе, полная сумма сделки, сведения об объекте, а также времени и порядке передачи денежных средств. После выполнения всех обязательств нужно подписать акт приёма-передачи имущества.

Регистрация в Росреестре. Заключительный этап — регистрация права собственности на коммерческое помещение.